Внедрение BIM-технологии при строительстве сети отелей

ООО «Арбат Отель Менеджмент» — управляющая компания сети престижных отелей Alean Collection, расположенных на черноморских курортах России (в Анапе, Геленджике, Сочи), которая не только возводит объекты с «нуля», но и занимается реконструкцией уже существующих, преображая ранее заброшенные территории.

«Арбат Отель Менеджмент» строит пятизвездочные гостиницы, предоставляющие услуги по системе «всё включено», и на первое место ставит качество — сервиса, отдыха, гостиничных номеров, территории и инфраструктуры. Отдельное внимание уделяется качеству проектов и строительства. Компания обратилась в Айбим за помощью в освоении технологий, которые позволили бы максимально эффективно возводить новые высококлассные отели.

Опыта работы с BIM-технологиями у сотрудников заказчика не было. Специалисты сметного отдела формировали ведомости объемов и стоимости работ вручную в Microsoft Excel на основе данных, получаемых из проектной документации. Такой подход требовал больших трудозатрат и был непрозрачным. Кроме того, много времени отнимала проверка объемов работ, рассчитанных по 2D-документации, и последующее составление отчетов.

Прежде чем разработать техническое задание и определить, какие процессы действительно требуют цифровизации, сотрудники Айбим провели 8-часовой брифинг с заказчиком.

Это была активная совместная работа, и ее результатом стало осознанное решение о внедрении технологии информационного моделирования.

Главные задачи, которые заказчик выделил при внедрении BIM-технологии, — повышение качества проектов и автоматизация расчета объемов и стоимости строительства.

После знакомства с бизнес-процессами в «Арбат Отель Менеджмент» и с учетом этих факторов мы предложили для внедрения следующие продукты:

• Larix.CDB – для хранения и ведения справочника видов работ, ресурсов, а также их стоимостей.
• Larix.EST – для автоматизации процессов оценки стоимости.
• Autodesk Navisworks — для просмотра BIM-моделей и проверки проектных решений.
• Autodesk BIM 360 — для инженерного документооборота.

Про российские аналоги Autodesk Navisworks и Autodesk BIM 360 вы можете прочитать в наших статьях.

Как проходило внедрение

На подготовительном этапе было проведено обучение сотрудников и руководителей заказчика общим практикам применения BIM-технологии. После этого сотрудниками Айбим были сформированы основные сценарии ее применения, план работ по внедрению, а также перспективные направления по дальнейшему развитию технологии.

Центральный блок работы был связан с внедрением программного обеспечения для оценки объемов и стоимости строительства.

Разработка была начата с корпоративного справочника видов работ. Поскольку Alean проводит тендерные процедуры после формирования рабочей документации (стадия «Р»), было предложено выполнять оценку бюджета проекта на двух этапах.

1. На этапе концепции, чтобы рассчитать стоимость по укрупненным показателям.
2. По завершению проектирования рабочей документации, чтобы получать детальную ведомость объемов и стоимости работ до начала строительства и по ней контрактовать генподрядчика, исключив риск существенных изменений договорных объемов работ из-за ошибок в проектах.

Выбранная схема позволяет контролировать бюджет с помощью промежуточных расчетов по мере того, как меняется детализация BIM-модели в процессе проектирования.

Разработанный справочник видов работ стал базой для формирования требований к BIM-модели и для создания формул «обработчиков» в Larix.EST, которые автоматически рассчитывают по заданным алгоритмам объемы работ на основе атрибутов элементов BIM-модели.

Разрабатывая корпоративный справочник видов работ, команда Айбим учла особенности запроса в части детализации модели на разных стадиях проекта.

Работа над проектом

На этапе концепции ведется моделирование архитектурных, объемно-планировочных и конструктивных решений. Инженерные системы и технология, как правило, на этой стадии не прорабатываются. Поэтому расчет объемов по инженерным системам и технологическим решениям осуществляется, исходя из косвенных показателей, которые также отражены в BIM-модели. Для такой задачи идея, заложенная в Larix.EST, подходит наилучшим образом. Например, стоимость системы вентиляции рассчитывается на основе объема помещений, стоимость технологических решений прачечных – на основе площади помещений прачечных и т.д.

На стадии «Р» все главные показатели уже заложены проектировщиками, и их можно брать напрямую из BIM-модели. Исключением стали земляные работы и кабельная продукция – эти данные загружаются в Larix.EST из спецификации, представляя собой перечень немоделируемых элементов. Larix позволяет использовать в качестве исходных данных не только модели, но и обычные таблицы. Он аккумулирует информацию по проекту и выдает итоговую ведомость объемов и стоимости работ по всему объекту, независимо от стадии проекта.

Чтобы технология работала и позволяла сотрудникам компании получать предсказуемые результаты в установленные сроки, мы обеспечили заказчика комплектом понятных регламентирующих BIM-документов:

• Информационные требования заказчика (EIR) к моделям по составу и параметризации, необходимой для их использования при оценке стоимости.
• Методика приемки BIM-моделей.
• Шаблон плана выполнения BIM-проекта (BEP).

Команда Айбим также дала рекомендации, как включить требования к информационному моделированию в договоры на проектирование не только для всех последующих проектов, но и для проектов, стартовавших во время внедрения.

Чтобы передать заказчику опыт работы с моделями и сформированной нормативной базой, то есть обеспечить дальнейшую бесперебойную работу внедренной технологии после завершения проекта, Айбим провел курс обучения. Обучение BIM-специалистов и главных инженеров проектов работе в Navisworks, а сметчиков — в Larix.EST и Larix.CDB проходило онлайн в несколько этапов, короткими курсами на протяжении всего проекта, с февраля 2021-го до мая 2022-го. За это время новая технология стала привычной для всех, кто входил в рабочую группу.

Сейчас рабочая группа Alean Collection активно использует Larix.EST для расчета моделей по текущим проектам и находится в процессе перехода на новую версию программного обеспечения.

В течение проекта в структуре компании произошли изменения. Образовалось отдельное юридическое лицо Alean Development Systems, которое выполняет функцию технического заказчика. Именно оно станет основным пользователем внедренной технологии.

Также есть перспективы по дальнейшему развитию. В планах у заказчика — контроль этапа строительства и внедрение системы календарно-сетевого и визуального планирования. Определенные подготовительные работы для этого уже проведены: данные о составе работ, объемах и плановых длительностях можно передавать из Larix в систему КСП в необходимой детализации.

В настоящее время мы оказываем консультационную поддержку по отдельным вопросам и можем с уверенностью сказать, что этот проект стал не просто очередной вехой, но и индикатором эффективности применения BIM для объектов такого класса.